Jörg ist 19 Jahre alt und hat vor wenigen Monaten sein Abitur erfolgreich abgeschlossen. Erfreulicherweise fand er an der Universität Erfurt schnell einen Studienplatz und zog bereits im frühen Herbst in seine erste eigene Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ein. Nach einiger Zeit und unzähligen Besuchen in einem für Hotdogs bekannten schwedischen Möbelhaus ist die vorher noch kahle, frisch renovierte Wohnung nun endlich vollständig eingerichtet.

Bevor Jörg die Studienzeit mit den allseits beliebten Studieneinführungstagen beginnt, fährt er noch einmal für ein Wochenende in die Heimat, um alte Freunde und seine Familie zu besuchen. Doch als er am Sonntag wieder nach Hause kommt, ist nichts wie es einige Tage vorher noch war. In seinem Wohnzimmer stehen große Wasserpfützen, die neu gekauften Holzschränke sind nass und verbogen, obendrein blättert die Tapete von den völlig durchnässten Wänden ab. Bei Jörg sitzt der Schock tief. Was war geschehen? Wie soll er das alles wieder in Ordnung bringen? Woher nimmt er das Geld dafür, wo er doch grade erst neue Möbel gekauft hat?

Glücklicherweise ist ein Freund von Jörgs Familie Anwalt und erklärt ihm am Telefon, was er nun zuerst tun muss: „Dokumentiere die Schäden in deiner Wohnung mit Bildern, auch, wenn zum Beispiel später Schimmel auftritt. Und auf jeden Fall musst du klären, wer für den Schaden verantwortlich ist, also ob es die Schuld des Vermieters oder zum Beispiel deines Obermieters war.“

Letzteres hatte Jörg bereits vermutet, da das Wasser offensichtlich durch die Decke seines Wohnzimmers eindrang, weswegen er sich nach dem Schießen einiger Fotos sofort auf den Weg ins höhergelegene Stockwerk seines Mehrfamilienhauses macht. Dort erfährt er nach einigen vergeblichen Klingelversuchen jedoch, dass sein Obermieter erst am nächsten Tag von einer Geschäftsreise zurückkehren wird. Aus diesem Grund ruft Jörg nun seinen Vermieter an und schildert ihm den Vorfall.

Hierzu ist der Mieter nach § 536c Abs.1 BGB sogar verpflichtet:

„(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,

2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder

3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.“

Trägt der Vermieter der Wohnung zum Beispiel durch schlecht instand gehaltene Leitungen eine Schuld am Wasserschaden, muss er laut § 535 Abs. 1 BGB die entstandenen Schäden beheben und die dafür entstandenen Kosten übernehmen:

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Im vorliegenden Fall ist sich Jörgs Vermieter jedoch keiner Schuld bewusst, da laut ihm die die Wasserleitungen modern wären und in regelmäßigen Abständen kontrolliert werden würden. Trotzdem nimmt er den Vorfall sehr ernst und kontaktiert sofort Jörgs Obermieter sowie einen Gutachter, welcher die Schäden aufnehmen soll. Da dies jedoch erst am Montag geschehen kann und Jörgs Wohnung aktuell nicht bewohnbar ist, zieht Jörg kurzfristig in ein nahegelegenes Hotel um. Dies ist zwar teuer, jedoch versichert ihm der befreundete Anwalt, dass der Verursacher des Wasserschadens auch diese Kosten im Nachhinein übernehmen muss.

Dieser Verursacher wird am folgenden Tag endlich klar, als Jörg zusammen mit seinem Vermieter, einem Gutachter und seinem Obermieter endlich die Wohnung besichtigen kann, in welcher der Wasserschaden wahrscheinlich ausgelöst wurde. Sofort fällt auch dort eine große Menge Wasser auf dem Boden auf, welches seine Bahn durch die komplette Mietwohnung bis ins Badezimmer zieht. Dort offenbart sich Jörgs schockiertem Obermieter der gerissene Schlauch seiner Waschmaschine, welche er anderthalb Tage zuvor kurz vor seiner Abreise gestartet hatte. Da die Schuldfrage somit geklärt ist, kontaktiert der Nachbar sofort seine Hausrats- und Privathaftpflichtversicherung. Letztere zahlt dabei im Sinne des § 906 Abs. 2 BGB alle entstandenen Schäden in Jörgs Wohnung, so zum Beispiel seine kaputten Möbel und die durchnässte Tapete. Jörgs Nachbar kann Beschädigungen in seiner eigenen Wohnung wiederum bei seiner Hausratsversicherung abrechnen, wobei auch er hierbei auf eine genaue Dokumentation der Schäden achtet. Da auch einige Wände des Mietshauses in Mitleidenschaft gezogen wurden, muss auch die Gebäudeversicherung des Vermieters in Aktion treten, um die Reparaturkosten zu begleichen.

Vorrangig ist für Jörg jedoch wichtig, dass die Schäden in seiner Wohnung möglichst schnell beseitigt werden. Da er für diese jedoch keine Verantwortung trägt, ist sein Obermieter verpflichtet, Handwerker und Trocknungsgeräte zu organisieren, um die Wasserschäden zu beseitigen. Tut er dies nicht, kann Jörg selbst Hand anlegen und sich Hilfe organisieren, die entstandenen Kosten jedoch als Aufwandsentschädigung direkt bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers des Wassereinbruches einfordern. Glücklicherweise ist dieser Schritt nicht nötig und Jörgs Wohnung wird innerhalb einer Woche trockengelegt und anschließend renoviert. Die entstandenen Kosten für den in dieser Zeit erforderlichen Hotelaufenthalt werden zusätzlich zum aktuellen Wert („Zeitwert“) der zerstörten oder beschädigten Haushaltsgegenstände von der Versicherung des Obermieters beglichen.

Insgesamt haben sich die schlimmsten Auswirkungen des Wasserschadens rechtzeitig beheben lassen, so dass sich Jörg zum Start seines ersten Semesters wieder in seiner eigenen Wohnung aufhalten kann. Auch die hohen entstandenen Kosten musste nicht er selbst zahlen, wodurch er wieder in der Lage ist, neu an der Uni kennengelernten Freunden abends einige Getränke auszugeben. Eine kleinere Nachwirkung der Katastrophe verbleibt jedoch: zur kompletten Trocknung der beschädigten Wände steht für die nächsten Wochen eine nicht grade leise Maschine in Jörgs Wohnzimmer. Die dadurch entstehenden Nachteile können jedoch durch einen Antrag auf eine befristete Mietminderung beseitigt werden. Laut einem Urteil des Amtsgerichtes Schöneberg aus dem Jahre 2008 kann Jörg gemäß § 536 Abs. 1 BGB eine bis zu hundertprozentige Mietsenkung fordern, je nachdem, welche Lärmbelastung das Trocknungsgerät verursacht:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Jörgs einsichtiger Vermieter ist sich dieser Bestimmung des § 536 BGB bewusst und gibt der befristeten Mietminderung statt. Das letzte Problem ist damit geklärt und Jörg kann sich nach all dem Stress nun endlich auch dem wichtigsten Aspekt seines Studiums zuwenden: lernen.  

Jyrki Bolle

Quellen:

https://www.allianzdirect.de/hausratversicherung/wasserschaden-ratgeber/

https://www.preiswert-versichert.de/artikel/wasserschaden-wer-zahlt-fuer-schaeden-in-der-nachbarwohnung.html

https://www.mietrecht.de/blog/unverschuldeter-wasserschaden-mietwohnung-rechte-mieter/

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__906.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html

Wenn es plötzlich von der Decke tropft: Wasserschaden in der Mietwohnung | rechtsgeschichten